Kiracının Tahliyesi Davası - Samsun Avukat

KİRA BEDELİNİN ÖDENMEMESİ NEDENİYLE KİRACININ TAHLİYESİ

Kira sözleşmesi, kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir. Bu sözleşme uyarınca taraflar üzerine birtakım borçlar ve yükümlülükler yüklenmiştir. Kiracı açısından bu borçların en önemlisi kira bedelinin ödenmesidir. Kiracı, aksine sözleşme ve yerel âdet olmadıkça, kira bedelini ve gerekiyorsa yan giderleri, her ayın sonunda ve en geç kira süresinin bitiminde ödemekle yükümlüdür.

Günümüzde artan enflasyon ile birlikte kiracının çeşitli dava yolları ile tahliyesine ilişkin davaların sayısında artış yaşanmaktadır. Kiracının kira bedelini ödememesi üzerine kiraya veren kiracının taşınmazdan tahliyesi için hukuki yollara başvurmaktadır.

Kiracının en önemli borcu kira bedelini ödemektir. Bu borcun ödenmemesi halinde kiracı temerrüde düşmüş olacaktır. Kira bedellerini ödemekte temerrüde düşen kiracıyı tahliye etmek için kanun şu yolları öngörmüştür.

1-Kiracının Temerrüdü Nedeniyle Tahliye Davası

Temerrüt, kişinin borçlandığı edimi hukuka aykırı olarak yerine getirmemesidir. Bu durumda kira bedellerini ödemeyen kiracı temerrüde düşmüş olacaktır. Kiracı, kiralananın tesliminden sonra muaccel olan kira bedelini veya yan gideri ödeme borcunu ifa etmezse, kiraya veren kiracıya yazılı olarak bir süre verip, bu sürede de ifa etmeme durumunda, sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir. Kiracıya verilecek süre en az on gün, konut ve çatılı işyeri kiralarında ise en az otuz gündür. Bu süre, kiracıya yazılı bildirimin yapıldığı tarihi izleyen günden itibaren işlemeye başlar. Yani kira bedeli ödenmediği durumda kiraya veren kiracıya bir ihtarname göndermelidir. Bu ihtarnamede ödenmeyen kira bedeli ve kira bedelini ödemek için verilecek süre de yer almalıdır. Kiracı ihtarnameye ve geçen süreye rağmen kirasını ödemezse kiraya veren tahliye talepli dava açabilecektir. Ancak bu yol uygulamada sık tercih edilmemektedir.

2-Tahliye Talepli Olarak İcra Takibi İle Kiracının Tahliyesi

Temerrüt hükümlerine başvurmak istemeyen kiraya veren, icra takibi açarak hem ödenmemiş kira bedellerini hem de kiracının tahliyesini sağlayabilecektir. Bu şekilde icra takibi açıldığı vakit kiracıya yani borçluya bir ödeme emri gönderilir. Kiracı bu ödeme emrine 7 gün içinde itiraz edebilmektedir. Kiracı ödeme emrine 7 gün içerisinde itiraz etmez ve 30 gün içerisinde de kira borçlarını ödemez ise, kiraya veren icra hukuk mahkemesine başvurarak kiracının evden tahliyesini sağlayabilmektedir.

3-İki Haklı İhtar Nedeniyle Kiracının Taşınmazdan Tahliyesi

Yukarıda açıklanan iki yola da başvurmak istemeyen kiraya veren üçüncü bir yol olarak kiracıya ihtar çekme yoluna başvurabilir. Kiraya verenin bu yola başvurabilmesi için kiracının kira bedelini ödememiş olması ve bunun üzerine kiraya verenin kiracıya ihtarname göndermiş olması gerekmektedir. Buradaki ihtarların sayısı iki olmalıdır. Yani kiracının borcunu ödememesi halinde kiraya veren bir ihtar göndermeli, kiracının sonraki borçlarını ödememesi halinde kiraya veren bir ihtarname daha göndermelidir. Bunun akabinde sulh hukuk mahkemesinde kiracının tahliyesi talepli olarak dava açılabilecektir.

Söz konusu iki ihtar bir kira yılı içerisinde çekilmelidir. Bunun yanında kiracı kiralarını ödemez, kiraya veren ihtar çeker ancak kiracı ihtar eline ulaşmadan kirayı öderse ihtarname hükümsüz olacaktır. İki haklı ihtarnameden sonra sulh hukuk mahkemesinde tahliye talepli dava açılabileceğini söylemiştik bu dava, ihtarın çekildiği kira döneminin bitiminden itibaren 1 ay içerisinde açılmalıdır.

Nihayet kiraya veren tahliye talepli olarak icra takibi başlatmış ve kiracı da kiraları ödemiş ise kiraya veren icra kanalı ile kiracının tahliyesini sağlayamayacaktır. Ancak kiracı sonraki kira bedellerini de ödemez ise söz konusu icra takibi ilk ihtar sayılacak ve sonrasında çekilen bir ihtar ile iki haklı ihtar şartı da sağlanmış olacaktır.

Kira Bedellerinin Ödenmemesi Nedeniyle Kiracının Tahliyesine İlişkin Yargıtay Kararları

''...Taraflar arasındaki kira sözleşmesi, kiralananın vasfı itibari ile hasılat kirasına ilişkindir. TBK'nun 362/2 maddesi gereğince, ihtarnamede hasılat kiralarında en az 60 günlük ödeme süresi verilmesi gerekirken hasılat kirasına konu olan dava konusu taşınmazın kira alacağının tahsili için gönderilen ihtarnamede ödeme süresi verilmediği görülmektedir. Bu haliyle davaya dayanak ihtarname tahliyeye yönelik hukuki sonuç doğurmayacağından tahliye isteminin reddine karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde tahliyeye karar verilmesi usul ve yasaya aykırı olup bozmayı gerektirmiştir...'' (Yargıtay 3.Hukuk Dairesi 2017/6109 E. 2017/17027 K. Nolu kararı)

''...Dosyada mevcut, örnek icra takip dosyasındaki takip talepnamesinin incelenmesinden talepte tahliye isteğinin yer almadığı görülmektedir. Tahliye talebi olmayan takibe dayalı olarak, icra müdürlüğünce borçluya 13 örnek ödeme emri gönderilemez. ..olsa bile alacaklı, böyle bir ödeme emrine dayanarak İcra Mahkemesinden taşınmazın tahliyesini isteyemez. Bu durumda mahkemece, tahliye talebi bulunmayan takip talepnamesine dayalı olarak açılan tahliye davasının reddine karar verilmesi gerekirken yazılı gerekçe ile tahliye kararı verilmesi doğru olmadığından kararın bozulması gerekmiştir...'' (Yargıtay 8. Hukuk Dairesi 2017/13162 E. 2017/10909 K. Nolu kararı)

''...İki haklı ihtar nedeniyle açılan davada tahliyeye karar verilebilmesi için kiracıya bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde, bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulması gerekir. İhtar tebliğinden sonra yapılan ödemeler iki haklı ihtarın oluşmasına engel teşkil etmez. Süresiz sözleşmelerde ve kira parasının yıllık ödenmesi gereken hallerde iki haklı ihtar oluşmaz...'' (Yargıtay 6.Hukuk Dairesi 2016/51 E. 2016/5316 K. Nolu kararı)

Samsun Avukat