Kira Sözleşmesi Hangi Durumda Feshedilir? Samsun Avukat

TBKm.299’a göre, “Kira sözleşmesi, kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir.” Kira sözleşmesi kısaca kiracı ve kiraya veren arasında akdedilen bir sözleşme olup, kiraya verenin kiracıya konutunu, iş yerini veya taşınırını kullandırtma yükümlülüğü altına girdiği, kiracının da bunun karşılığında bir edimin ifasıyla yükümlü olduğu sözleşmelerdir.

Kira sözleşmelerinin yazılı olmasına gerek yoktur. Bu sözleşmeler yazılı yapılabileceği gibi, sözlü olarak da akdedilebilmektedir. Ancak ispat açısından yazılı olarak yapılması tarafların lehine olacaktır.

Kira Sözleşmesi Kaç Yıl Olabilir?

Kira sözleşmesinin süresine ilişkin kanun herhangi bir sınırlandırma getirmemiştir. Taraflar kira ilişkisinin süresini diledikleri gibi belirleyebilmektedirler.

Kira İlişkisinde Tarafların Yükümlülükleri Nelerdir?

Kira ilişkisinde kiraya verenin yükümlülüğü, kira ilişkisi süresince kiracının sözleşmeye konu malı kullanmasına izin vermesidir. Kiracının yükümlülüğü ise kiraya verenin malını kullanması karşılığında sözleşmede belirlenen ücret edimini ifa etmektir.

Kira Sözleşmesi Hangi Durumlarda Sona Erer?

Kural olarak bir sözleşme kararlaştırılan süre sonunda sona ermektedir. Ancak söz konusu kira sözleşmesi olunca durum her zaman böyle olmamaktadır. Kira sözleşmesini sona erdiren halleri şu şekilde sıralayabiliriz:

1-Kira İlişkisinin Bildirim Yoluyla Sona Ermesi:

TBKm.347 hükmüne göre : “Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az onbeş gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır. Kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Ancak, on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir. Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde, kiracı her zaman, kiraya veren ise kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra, genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilirler. Genel hükümlere göre fesih hakkının kullanılabileceği durumlarda, kiraya veren veya kiracı sözleşmeyi sona erdirebilir.”

Kanunda da belirtildiği üzere, kira ilişkisi, sözleşmenin bitiminden en az 15 gün önce bildirimde bulunarak feshedilebilmektedir. Ancak bu hak yalnızca kiracıya tanınmıştır. Kiraya veren bu nedene dayanarak sözleşmeyi feshedememektedir. Ayrıca kiraya veren sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdirememektedir. Ancak kiraya veren 10 yıllık uzama süresi sonunda, bu 10 yıllık süreyi izleyen her uzama yılının biriminden en az 3 ay önce bildirimde bulunarak, herhangi bir sebep göstermeden sözleşmeyi sona erdirebilmektedir.

Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde ise kiracı her zaman, kiraya veren ise kiranın başlangıcından 10 yıl geçmesiyle sözleşmeyi fesih hakkı kazanmaktadır.

Fesih Bildirimi Nasıl Olmalı?

Kira ilişkisini sona erdirecek fesih bildirimi TBKm.348’e göre yazılı olmalıdır.

2-Kira Sözleşmesinin Dava Yoluyla Sona Ermesi:

Kira ilişkisinin dava yoluyla sona ermesi konusunda ikili bir ayrıma gitmek mantıklı olacaktır. Keza kanunda yer alan şartlar kiraya veren ve kiracı bakımından farklılık arz etmektedir.

a)Kiraya Verenin İhtiyaç Sebebiyle Kira Sözleşmesini Feshetmesi:

Kiraya veren, kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, Kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli ve bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkânsız ise, belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilmektedir.

b)Yeni Malikin Gereksinimi Sebebiyle Sözleşmenin Feshedilmesi: 

Kira ilişkisinde bazen sözleşmelerin tarafları değişebilmektedir. Örneğin kira ilişkisi devam ederken ve kiracı halihazırda evi kullanırken, kiraya veren evi satmış olabilir. Bu durumda evin yeni maliki kiraya verenin yerini alırken bu durum kira ilişkisini sona erdirmez. Ancak yeni malikin de fesih hakkı bulunmaktadır. Kiralananı sonradan edinen kişi, onu kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilir. Kiralananı sonradan edinen kişi, dilerse gereksinim sebebiyle sözleşmeyi sona erdirme hakkını, sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı dava yoluyla da kullanabilir.

c)Kiracıdan Kaynaklanan Sebeplerle Kira Sözleşmesinin Sona Erdirilmesi:

Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği hâlde boşaltmamışsa kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir. Kiracı, bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde; bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa kiraya veren, kira süresinin ve bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde, dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebilir. Kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutu bulunması durumunda kiraya veren, kira sözleşmesinin kurulması sırasında bunu bilmiyorsa, sözleşmenin bitiminden başlayarak bir ay içinde sözleşmeyi dava yoluyla sona erdirebilir.

Samsun Avukat

Samsun Avukat